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La Broker Opinion Value

BLOG Luigi Ottolini Broker Opinion Value

La Broker Opinion Value

Nel mondo del Real Estate si sente spesso parlare di “Broker Opinion Value” o “Broker Opinion Price”, che fondamentalmente sono la stessa cosa. Ma in cosa consiste una BOV o BOV?

Il termine B.O.V. (Broker Opinion of Value – Opinione del Broker sul Valore), riferendosi ad uno o più immobili, indica la stima economica che un professionista immobiliare esperto fornisce ad un suo potenziale cliente-investitore al fine di  portarlo a conoscenza circa quanto lo stesso dovrebbe offrire per acquistare una determinata proprietà di suo interesse.

Per elaborare una BOV, quindi, il broker non è tenuto a seguire gli stessi standard previsti in una normale Valutazione Immobiliare, bensì si limita a dare il suo parere da esperto (da qui il termine “Opinion”).

Questo processo dovrebbe richiedere meno tempo e quindi risulta meno oneroso per lo stesso cliente.

Quali sono i metodi per eseguire una Broker Opinion?

  • Metodo comparativoSi esaminano le proprietà vendute nella stessa zona con analoghe caratteristiche relativamente a un lasso di tempo compreso tra gli ultimi 6-12 mesi. Qualora, nella zona di riferimento, sia stato effettuato un elevato quantitativo di vendite, il metodo comparativo può risultare preciso. In caso contrario, si deve optare per un altro metodo.
  • Capitalizzazione del redditosi esaminano le potenziali capacità di generare reddito, solitamente con due diversi metodi:
  1. Capitalizzazione diretta: reddito operativo netto;
  2. Analisi del flusso di cassa scontato: si esamina il valore del denaro nel tempo con proiezioni future.
  • Rebuilding (Analisi dei costi): il broker analizza e studia il valore di ricostruzione da zero sottraendo dal prezzo qualsiasi deprezzamento accumulato. Quest’ultimo può manifestarsi in tre forme:
  1. Obsolescenza funzionale: quando un vecchio edificio non è più in grado di soddisfare le attuali esigenze degli utenti;
  2. Obsolescenza esterna: si verifica quando un edificio perde funzionalità a causa di fattori esterni indipendenti dal controllo del proprietario (variazioni di mercato, di richieste, dati demografici, traffico in eccesso nella zona);
  3. Deterioramento fisico: ovvero deterioramento strutturale ordinario;

Nella maggior parte dei casi l’elaborazione di una BOP prende in considerazione sia il confronto delle vendite che la capitalizzazione del reddito per mezzo di una media ponderata per riconciliare il valore.

Differenza tra BPO e Valutazioni tradizionali

Prezzo: una Valutazione tradizionale di una grande proprietà (di qualsiasi destinazione d’uso) può arrivare a costare parecchi soldi, in termini di consulenza si può arrivare anche a 30.000€ in quanto richiede molto tempo per studiare l’immobile ed il mercato. 

Tempo: Una valutazione professionale può richiedere anche circa 1 mese e mezzo di lavoro, mentre una BOV richiede “soltanto” qualche giorno.

Questi motivi spingono l’investitore a scegliere una BOV, considerata molto più efficiente in termini di spesa e tempi, in quanto ricopre un budget decisamente inferiore rispetto al primo (solitamente tra 250 e 3.000 euro).

Si ritiene assolutamente conveniente e consigliabile ottenere una BOV di un professionista serio ed esperto prima di fare qualsiasi offerta.

I limiti.

Vi sono alcune differenze tra Broker Opinion Value e Valutazione Professionale, ad esempio le prime non vengono considerate valide quando si chiedono finanziamenti (solo pochi istituti di credito lo consentono) e non sono validi ai fini fiscali, infatti in genere i broker devono dichiarare esplicitamente che quella BOV non è una valutazione “ufficiale”.

Per quanto sopra descritto si evince che la BOV risulta uno strumento utilissimo, anche se non vincolante dal punto di vista legale come invece lo è la Valutazione (ovviamente prodotta da un soggetto abilitato) che, ad esempio, viene presa in considerazione come perizia durante i procedimenti giudiziari.

Elementi da inserire nella redazione di una BOV

Le valutazioni possono variare notevolmente, ognuno adotta i propri modelli ed i propri standard, anche se di base un report redatto a regola d’arte deve contenere tutte (o la maggior parte) di queste informazioni:

  1. Rapporto sulla posizione: l’indirizzo della proprietà, una piantina (meglio due delle quali macro e micro posizione), immagini aeree della proprietà e le descrizioni di tutti gli edifici che la compongono.
  2. Descrizione del sitoinformazioni dettagliate sul sito in cui è localizzato l’immobile, con tanto di indicazioni sulla visibilità, strade di accesso ed altri dati rilevanti.
  3. Stato della proprietàanalisi e descrizione delle condizioni attuali.
  4. Dati tenantdettagli su eventuali inquilini o gestori che attualmente occupano la proprietà. Informazioni sulla società, affidabilità creditizia e qualsiasi altra informazione rilevante.
  5. Pro formaquesta parte include le analisi del Reddito Operativo Netto, il Reddito Potenziale Lordo, le Spese ed altre metriche importanti.
  6. Rapporto sulle vendite e analisi degli annunci di mercato comparabili: Questa sezione è suddivisa in due sotto sezioni: nella prima vengono inseriti i comparables di almeno tre proprietà simili attualmente in vendita medesima zona, mentre nella seconda l’analisi di tre proprietà simili già vendute nella medesima area. Il rapporto ha la funzione di analizzare queste proprietà per discutere le loro somiglianze e differenze rispetto alla proprietà oggetto della BOV.
  7. Rapporto sulle prospettive di mercatoqui vengono inseriti tutti i dettagli rilevanti per il mercato immobiliare commerciale, come ad esempio le tendenze di lavoro e/o occupazione, l’andamento di sviluppo della popolazione e della costruzione di edifici.
  8. Stima del Valore di mercatounendo tutti i punti si arriva alla stima del valore di mercato, ovvero il più probabile prezzo di vendita.

L’analisi e lo studio di tutti i dati porterà il professionista esperto a trarre le conclusioni per rilevare il corretto prezzo d’acquisto.

Come avrete certamente compreso effettuare una valutazione immobiliare o anche una più “semplice” BOV richiede tempo ed esperienza ed il risultato finale dipende dall’analisi di tutti i dati raccolti, che soltanto un professionista formato può realizzare.

La determinazione di un valore sbagliato può essere molto dannosa, sia per il venditore che per l’acquirente, che si vedrebbero corrispondere o esborsare cifre non corrette generando una dannosissima perdita, soprattutto se si tratta di grandi edifici.

Il Team di Luigi Ottolini è in grado di eseguire questo servizio, contattaci per una consulenza o compila il form di seguito per essere ricontattato. 

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