Guida imposte acquisto casa

Acquistare un’abitazione è di certo uno dei passi più importanti della vita di qualsiasi individuo, una soddisfazione che si concretizza, un investimento che impegna i guadagni di un’ eternità (a volte capitali non ancora percepiti), ma l’incognita rimane sempre la stessa: quanto costa realmente acquistare casa? Quali sono i costi per l’acquisto di una casa? Cosa cambia nell’acquisto da prima o seconda casa? Quali sono le imposte? e via dicendo… Per questo motivo abbiamo pensato di aiutarti, in questo articolo abbiamo creato la nostra “Guida imposte acquisto casa” che cercherà di spiegare in modo semplice e discorsivo il tema legato alle imposte di intestazione.

Guida imposte acquisto casa: i requisiti.

Come prima cosa dobbiamo capire se il nostro acquisto verrà fatto utilizzando le agevolazioni della “prima casa” oppure no. Aspetto decisamente importante da conoscere visto che la vi è una notevole differenza di tassazione e si possono quindi risparmiare parecchie migliaia di Euro.

In generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali, ovvero tutta la categoria A ad eccezione di A/1, A/8 e A/9.
  Per capire a quale categoria catastale appartiene il vostro immobile potete consultare l’atto di acquisto oppure scaricare una visura catastale;
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

Per acquistare un immobile con tale agevolazione bisogna essere in possesso di alcuni requisiti, nello specifico:

• non essere proprietario, nello stesso Comune, di altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
• non essere titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
• non essere titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale si abbia già fruito delle agevolazioni;
• l’immobile si deve trovare nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività;
• l’immobile acquistato non deve essere considerato di lusso.

La determinazione di prima o seconda casa è importante ai fini fiscali, in quanto le seconde case non godono di un trattamento privilegiato sia per quanto riguarda le operazioni di acquisto, sia per quel che concerne le tasse e imposte di mantenimento della proprietà.

La tassazione.

La tassazione varia in relazione a chi acquista ed a chi vende.

Chi opta per usufruire dei benefici prima casa dovrà versare, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva:

• imposta di registro:
  Se l’acquisto avviene da privato l’imposta si calcola sul 2% del prezzo o del valore catastale.
  Come si calcola?
  Il valore imponibile sul quale calcolare il 2% bisogna si identifica nel valore catastale: in questo caso bisogna moltiplicare rendita catastale (che troviamo nella misura catastale) dell’immobile oggetto  di vendita rivalutata del 5% per un coefficiente stabilito per legge, nel caso della prima casa è 115,5.
  Attenzione però, esiste un importo minimo da versare all’erario, ovvero 1000,00 euro (valore minimo di imposta).
  Facciamo due esempi:
  ESEMPIO 1:
  Rendita Catastale €568,00 (la troviamo visura catastale)
  Rivalutazione: 568,00 x 5% = 596,4o€
  Valore Catastale: 596,40 x 115,5 = 68.884,20€
  Imposta di registro: 68.884,20 x 2% = 1.377,68€
  ESEMPIO 2:
  Rendita Catastale €280,00 (la troviamo visura catastale)
  Rivalutazione: 280,00 x 5% = 294,00€
  Valore Catastale: 294,00 x 115,5 = 33.967,00€
  Imposta di registro: 33.967,00 x 2% = 679,34€
  In questo caso l’imposta da versare sarà quantificata in 1.000,00€, ovvero il minimo di legge.
• imposta ipotecaria:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €50,00
  
• imposta catastale:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €50,00

L’acquisto di una prima casa non vede il pagamento di imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Se l’acquisto avviene, invece, come seconda casa, ma sempre con acquisto da privato, la tassazione cambia:

• Imposta di Registro:
  Come si calcola?
  Si calcola esattamente come gli esempi di cui sopra, ma con due varianti:
  – il coefficiente di legge varia da 115,5 a 126
  – l’imposta sale dal 2% al 9%,
  Anche qui con importo minimo di 1000,00 euro (valore minimo di imposta).
  Facciamo due esempi:
  ESEMPIO 1:
  Rendita Catastale €568,00.
  Rivalutazione: 568,00 x 5% = 596,4o€
  Valore Catastale: 596,40 x 126 = 75.146,40€
  Imposta di registro: 75.146,40 x 9% = 6.763,18€
• imposta ipotecaria:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €50,00
  
• imposta catastale:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €50,00

Se l’acquisto avviene da impresa costruttrice o soggetto IVA bisogna invece riformulare i calcoli, in quanto non si dovrà corrispondere l’imposta di registro, ma l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto).

PRIMA CASA:

• IVA: 4% sul prezzo dell’immobile, quindi su quanto è il valore della transazione e non più sul valore catastale.
  ESEMPIO:
  Prezzo immobile: €400.000,00
  IVA: €16.000,00
• imposta ipotecaria:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €200,00
  
• imposta catastale:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €200,00

SECONDA CASA:

• IVA: 10% sul prezzo dell’immobile, quindi su quanto è il valore della transazione e non più sul valore catastale.
  ESEMPIO:
  Prezzo immobile: €400.000,00
  IVA: €40.000,00
• imposta ipotecaria:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €200,00
  
• imposta catastale:
  Da corrispondere in misura fissa pari ad €200,00

Esistono alcune eccezioni da tenere in considerazione:
Se sono trascorsi almeno 5 anni dalla fine lavori ed il venditore è la società costruttrice o un soggetto IVA, lo stesso può optare per l’esenzione IVA applicando l’imposta di registro.

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