di LuigiOttolini 
Quando si ha a che fare con la decisione di affrontare una nuova avventura si ha anche fare con un tema assai caldo: la determinazione del prezzo. Agli occhi di noi agenti immobiliari la frase più ricorrente è: “Non voglio svendere la mia casa!”. Ed infatti la determinazione di un prezzo di vendita è un compito che richiede davvero molte competenze, è un vero e proprio studio che analizza ogni singolo aspetto dell’immobile in vendita, ma anche di ciò che lo circonda. A volte si è nella condizione di attribuire un valore economicamente tangibile ad elementi non tangibili ed proprio questo aspetto risulta uno dei più complicati.
Come NON SVENDERE casa.
Come si diceva poc’anzi determinare il prezzo d’un immobile non è affatto semplice, soprattutto se di mezzo ci sono affetti e sentimenti.
Ogni aspetto deve avere un prezzo, anche la percezione di valore ha un prezzo, il problema è sempre come possiamo quantificarlo. Ed ecco di seguito alcuni consigli per NON SVENDERE CASA:
- Affidati a professionisti del mestiere
Seleziona l’agenzia immobiliare sulla base delle referenze, ma soprattutto incontra gli agenti immobiliari di persona, CHIEDI SEMPRE l’iscrizione in camera di commercio con il proprio numero REA e fa sì che essi esibiscano. Ciò testimonierà che sono abilitati ad esercitare la professione. - Non dite il prezzo desiderato.
Se vi trovate in una prima fase di vendita vi consiglio di non esporre il prezzo di vendita desiderato. Questo aspetto farà sì che l’agente immobiliare valuti il vostro immobile in modo concreto e senza essere condizionato. - Servizi
Fatevi dire dal vostro agente immobiliare quali sono i servizi che offrono e confrontateli con altri. Chiedete quanto sono disposti ad investire economicamente sul vostro immobile a fronte di una incarico e traete le vostre conclusioni. - Diffida di chi fa valutazioni sul posto
Un ever green di alcuni agenti immobiliari è la valutazione su due piedi. Ebbene, per logica, essendo la determinazione del prezzo un aspetto fondamentale che deve essere analizzato ed approfondito, come lo si può fare soltanto dopo avere visto l’immobile da 5 minuti? Provocazione: Sposereste una ragazza o un ragazzo dopo averlo conosciuto/a da soli 5 minuti? Credo di conoscere già la vostra risposta.
Questi stessi agenti immobiliari (ammesso che possiedano i requisiti per esserlo) sottovalutano questo aspetto mettendola sul piano dell’esperienza personale. Non c’è motivazione più errata, ogni immobile va valutato singolarmente, anche se è identico a quello sullo stesso pianerottolo di casa.
Determinare il prezzo di un immobile significa studiarlo ed analizzarlo sotto ogni punto di vista. In media una valutazione, a seconda delle dimensioni dell’immobile, richiede un tempo di lavoro che va dalle 4 alle 8 ore. Di conseguenza, dal mio punto di vista, non è possibile per un essere umano fare tutto ciò in 30 secondi. Ed i rischi derivanti da questo approccio sono gravissimi: un’ alta valutazione è sinonimo di scarsa vendibilità che induce i potenziali clienti a scartare l’immobile, mentre una valutazione troppo bassa comporterebbe una significativa perdita economica. Per farvi un esempio vi consiglio di leggere il nostro articolo sulle Broker Opinion Value (BOV) - Documentazione
La consegna della documentazione è fondamentale per eseguire una valutazione corretta. L’agente immobiliare che non la chiede dovrebbe indurvi a pensare che sta facendo il proprio lavoro con superficialità. E non importa se questa persona la conoscete da una vita, se conosce perfettamente la vostra casa. Lui non abita con voi e non è in grado di conoscere alla perfezione tutti i dettagli. Solitamente la documentazione basilare consiste nella consegna di una copia di: Atto di provenienza, planimetrie catastali, APE e spese condominiali. - Verifica visiva e misurazione interna
Per avere evidenza delle corrette metrature e, soprattutto, per verificare la rispondenza del reale stato di fatto dell’immobile, è bene che il professionista immobiliare si doti di un semplice laser o metro per misurare alcune stanze. In fase di sopralluogo lo stesso verificherà che la realtà corrisponda, in prima analisi, a ciò che è rappresentato sulle planimetrie catastali (ricordiamo che il catasto non è probatorio). - Dati concreti
È bene che l’agente immobiliare professionale giustifichi il prezzo esposto giustificando il metodo valutativo, i criteri di valutazione utilizzati, lo sviluppo metrico delle unità oggetto di valutazione, ma soprattutto indichi con DATI CERTI come ha fatto a determinare il prezzo. Una valutazione scritta è sempre la cosa migliore, ricordiamoci che “verba volant, scripta manent”. - Mezzi utilizzati
Al giorno d’oggi sono a disposizione numerosi software e portali (chiaramente a pagamento) che permettono di avere dati di vendita. All’interno della valutazione devono essere precisati ed evidenziati, a dimostrazione del fatto che la stessa valutazione sia stata sviluppata in modo corretto. - È giusto che tu sappia!
Purtroppo per la nostra categoria alcuni “colleghi”, pur di farsi firmare un incarico di vendita in esclusiva, sono disposti ad attribuire al vostro immobile prezzi folli. Ciò che non sapete è che, sottolineo “purtroppo”, queste persone sono pagate in relazione al numero di incarichi che portano in agenzia, quindi poco importa a loro di offrire un servizio di consulenza personalizzato o di dedicare del tempo per valutare il vostro immobile nel modo corretto.
PER LORO TU SEI UN NUMERO COME TANTI ALTRI!
Queste sono le stesse persone che, a distanza di poco tempo, vi contatteranno dicendo che il prezzo della vostra casa è troppo alto e vi persuaderanno costringendovi ad abbassare il prezzo. Questo passaggio genera molti danni agli occhi dei potenziali acquirenti. L’immobile è comunque stato pubblicizzato su tutti i portali generando dapprima curiosità per poi essere scartato. Di seguito un grafico molto interessante:
Questo grado indica quanto possa essere interessante un immobile appena pubblicato e quanto poco lo sia dopo una semplice riduzione di prezzo.
Conclusione.
Affidati a professionisti del settore, a persone serie e di parola, analizzale a fondo e, se noti qualcosa che ti insospettisce fai domande e trai le tue conclusioni! Chi domanda comanda, dicevano!
Ogni soggetto ha una propria esperienza ed una professionalità differente, affidati a chi ti sa dimostrare quanto vale con i fatti e non soltanto per il brand che gli è stato cucito addosso!
Il nostro studio di professionisti è chiaramente a tua disposizione per qualsiasi informazione.
Contattaci, visita il nostro BLOG per rimanere sempre aggiornato e scopri i nostri SERVIZI!
Segui anche i nostri canali social:
Linkedin
Facebook
Instagram
