Previsione immobiliare 2023

Che cosa sta accadendo al mercato immobiliare? Cosa succederà quest’anno?

Per potere affrontare in modo corretto il tema della previsione immobiliare 2023 è necessario avere molte competenze, ma una è la più importante in assoluto: la conoscenza.
Conoscenza del mercato immobiliare, delle notizie di attualità, degli eventi geopolitici, dei mercati finanziari e di tutte le dinamiche, le situazioni che influiscono sull’esito degli eventi.

Certo, ci stiamo comunque riferendo a “previsioni”, pertanto è giusto partire dal presupposto che nulla è certo, ma studiare gli eventi e le situazioni per anticipare i tempi può essere fondamentale per ogni attività.

Vista la complessa situazione che stiamo vivendo (ricordiamo che il tutto è stato aggravato dalla guerra tra Russia e Ucraina) abbiamo deciso di argomentare la nostra linea conclusiva suddividendo per punti i principali elementi valutativi, cercando di riassumere i vari concetti nel miglior modo possibile.

Tassi di interesse sui mutui ed inflazione

Come si legge da un articolo tratto dal sito www.ecb.europa.eu, il Consiglio Direttivo Europeo ha recentemente deciso di innalzare i tre tassi di interesse di riferimento della BCE di 75 punti base.
Il terzo aumento consecutivo, si legge, per assicurare il ritorno tempestivo dell’inflazione all’obiettivo del 2% a medio termine, ma non è finita qui, perché recenti notizie hanno reso noto che non sarà l’ultimo rialzo.

La manovra correttiva è stata attuata per combattere il repentino e drastico aumento dell’inflazione (l’aumento dei prezzi), che da anni risultava stazionaria, e stabilizzare così l’economia Europea.

Non è nostra intenzione addentrarci troppo nelle dinamiche per quali non disponiamo di specifiche competenze, ma questa notizia ci aiuta a capire come questo aumento di tassi (del costo del denaro) si ripercuoterà anche sui mutui per l’acquisto di immobili e gli effetti tangibili si paleseranno di certo nel breve termine.

Situazione governativa statale

Con la caduta del governo tecnico Draghi dal 22 ottobre 2022 in Italia è stato eletto un nuovo governo di maggioranza.
Questo evento ha creato tra i vari mercati una situazione di instabilità, in quanto, per farla breve ed in parole spicce, la nostra governance deve avere modo di farsi conoscere ed apprezzare dai vari altri Stati, con l’obiettivo di creare un equilibrio ed ottenere una credibilità volta a stabilizzare la Nostra situazione economica.

A fine dicembre si è concluso dell’iter parlamentare del Ddl di bilancio dove tutte le misure sono state incluse in un unico mega articolo suddiviso in 903 commi.

Stipendi

Sul totale dei lavoratori dipendenti, poco più del 67% risulta sotto la media del reddito annuo lordo italiano. Tra i lavoratori autonomi, il 34% ha dichiarato un reddito minore alla media italiana.
Tra i pensionati, invece, circa il 79% percepisce un reddito sotto la media.

Secondo i dati Ocse 2022, tra il 1991 e il 2021 in Italia gli stipendi sono cresciuti di appena lo 0,36 per cento, mentre nello stesso periodo in Germania e in Francia l’aumento è stato pari al 33 per cento.
Alcuni paesi dell’Unione europea hanno registrato aumenti anche maggiori, gli stipendi svedesi, infatti, sono cresciuti del 72 per cento e quelli irlandesi del 82 per cento.
La divergenza risulta ancora più netta se si considera che nel 1991 Italia e Francia partivano dallo stesso punto di partenza dato che il livello medio degli stipendi era per entrambi appena inferiore a 30 mila euro annui (a prezzi del 2021).
Possiamo quindi dire che in Italia i salari non subiscono aumenti da moltissimi anni. 

Aumento del costo energia (caro bollette)

I continui rincari del prezzo dell’energia elettrica hanno spinto il costo delle utenze a dei livelli quasi imbarazzanti.

Milioni di aziende in tutta Italia hanno visto aumentare a dismisura la spesa per la luce dei propri stabilimenti: molte aziende ed imprenditori, a causa di questi aumenti, sono stati obbligati ad affrontare decisioni che mai avrebbero pensato di prendere (licenziamenti o cassa integrazione), al fine di limitare le ingenti uscite da impiegare per il saldo delle bollette.
Di riflesso molte famiglie hanno dovuto trovare alternative al caro energia, magari anche rinunciando all’acquisto di beni primari.

Vogliamo prestare anche molta attenzione ai Condomìni, all’aumento delle spese condominiali derivante dal caro bollette, dove in alcuni casi tali spese sono lievitate fino a raddoppiarne il prezzo. Tutti noi sappiamo che l’importo delle spese condominiali può essere determinante sulla scelta di un immobile.

Energie rinnovabili

Abbiamo già affrontato tempo fa questo tema nel nostro articolo BLOG dedicato agli edifici green, ed anche nell’articolo che approfondisce il tema relatico al divieto di vendere o affittare immobili a bassa efficienza energetica, ma oggi questo argomento è diventato decisamente attuale.

Non vogliamo parlare di quanto è importante (per noi e per il nostro pianeta) adottare accorgimenti che ci permettono di produrre gratuitamente energia, di consumarne meno o di emettere meno CO2; non vogliamo parlare di quanto stanno prendendo piede le auto elettriche nel nostro Paese, bensì del considerevole cambio di mentalità che si è manifestato e si sta manifestando nella nostra testa, nella testa degli italiani e di tutti gli europei.

Negli ultimi 5 anni abbiamo assistito ad un ingente cambio di direzione, o quanto meno abbiamo ricevuto più informazioni che rihanno permesso di essere più predisposti a valutare questa strada.
Chi avrebbe mai pensato 5 anni fa di montare sul proprio balcone un impianto fotovoltaico fai da te?
Con molta probabilità non ci si pensava perché non esisteva il problema e l’energia veniva acquistata a costi tutto sommato sostenibili.

Non c’era la volontà di trovare una soluzione, ma è proprio in queste situazioni che la necessità incontra l’ingegno, in queste situazioni siamo obbligati a cambiare rotta ed a trovare misure alternative.

In questo frangente non risulta molto importante la nostra opinione sulle energie rinnovabili, dobbiamo essere sempre più consapevoli che esse faranno sempre più parte della nostra vita quotidiana.

Bonus edilizi

Superbonus al 110%. Il re dei Bonus.
Questo è stato il tema trainante dell’ultimo biennio nella nostra economia. Questo Bonus ha generato aspetti positivi (tra i quali il miglioramento qualitativo del patrimonio immobiliare), ma anche molti aspetti negativi (ricordiamo il drastico aumento dei prezzi e delle materie prime e la loro scarsità di reperimento).

Con l’ultimo DDL sono state individuate alcune fattispecie per le quali all’incentivo per l’efficientamento energetico (articolo 119, Dl 34/2020) non si applica la diminuzione dal 110 al 90%, prevista a partire dal 2023 dal “decreto Aiuti quater”:

1. interventi diversi da quelli condominiali per i quali, al 25 novembre 2022, risulta presentata la Cila;
2. interventi effettuati dai condomìni per i quali la delibera assembleare che ha approvato i lavori è stata adottata entro il 18 novembre 2022 (data da attestare con dichiarazione sostitutiva dell’amministratore o del condomino che ha presieduto l’assemblea) e la Cila è presentata entro il 31 dicembre 2022;
3. interventi effettuati dai condomìni per i quali l’approvazione dei lavori è arrivata tra il 19 e il 24 novembre 2022 (la data della delibera dev’essere attestata con dichiarazione sostitutiva dell’amministratore o del condomino che ha presieduto l’assemblea) e la Cila risulta presentata al 25 novembre 2022;
4. interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici per i quali al 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per acquisire il titolo abilitativo.

Rigenerazione urbana

La rigenerazione urbana si può definire in un insieme di azioni volte al recupero ed alla riqualificazione di uno spazio urbano. La rigenerazione avviene attraverso il recupero minuzioso e creativo delle zone edificate in disuso, riqualificandole nel rispetto della sostenibilità ambientale ed incentivando l’utilizzo di materiali eco-compatibili.
Gli elementi fondamentali per dare vita alle politiche di R.U. sono fondamentalmente tre:

1. politiche per il lavoro;
2. infrastrutture sociali, famiglie, comunità e terzo settore;
3. interventi speciali per la coesione territoriale.

Il contesto in cui ci si trova incide molto sulla qualità della vita di chi abita la Città e, di conseguenza, anche sul valore degli immobili che ne fanno parte.

Anche le recenti leggi sul consumo del suolo hanno contribuito a dare una direzione politica, a generare ricchezza di infrastrutture, punti d’interesse, valorizzare il territorio e dare un senso estetico piacevole.

Possiamo dire che il tema della rigenerazione urbana ha assunto un ruolo di rilievo negli ultimi programmi politici, quel ruolo che fino a poco tempo fa si limitava a riassaltare alcuni tratti di strada appena prima delle elezioni.

Emergenza immobili in locazione

Possiamo dire con certezza che, a fine 2022, la situazione degli immobili in locazione presentava divergenti punti di forza, ma allo stesso tempo di debolezza. Da un lato, infatti, i proprietari degli immobili non rimangono senza inquilino, ma dall’altro chi cerca si trova di fronte a parecchie difficoltà.

Nel Nord Italia e nelle maggiori Città risultava quasi impossibile trovare un appartamento in affitto. Questo ha aumentato in modo ingente la domanda a fronte di un’ offerta scarsissima e, per chi ha studiato le basi dell’economia, si è creato la situazione perfetta per l’aumento dei prezzi. I canoni di locazione sono saliti, in alcuni casi, anche del 25% su base annua rispetto all’anno precedente.

L’analisi dei dati a nostra disposizione  le Città con il maggior aumento medio dei prezzi richiesti sono state Milano (+25%) e Bergamo (+20%), a seguire Bologna e Firenze con una media attorno al 15%.

Tutto ciò ha fatto sì che il mercato, anche a causa delle case vacanza e degli affitti brevi, risulti tutt’ora carente di offerta immobiliare, generando scarsità di scelta e, talvolta, l’utente finale si deve “accontentare” di una minima scelta.

Una disponibilità così limitata di immobili residenziali si traduce in brevissimi tempi: una casa si affitta in media in 30 giorni; tempo che si riduce a circa tre settimane nel caso in cui sia ubicata nel centro città.

Previsione immobiliare 2023: le nostre conclusioni.

Immobili residenziali

Dopo tutte queste premesse possiamo trarre le nostre conclusioni. Vi sono parecchi elementi che vanno in un’unica direzione ed il cambiamento risulta necessario per trovare una valida soluzione.

In via definitiva, per quanto concerne le compravendite immobiliari, il tema è fortemente legato a:

• aumento dei tassi d’interesse;
• inflazione positiva;
• incremento del costo delle materie prime;
• caro bollette;
• stipendi stazionari (con il costo della vita in aumento).

Questi elementi lasciano presupporre che il mercato immobiliare prenderà una direzione, ovvero quella della diminuzione dei prezzi €/mq, ma secondo noi non sarà proprio così.

Compravendite

Vi sarà certamente una frenata del numero di compravendite relative ad immobili di fascia media, con bassa efficienza energetica e che comportano elevate spese di gestione annuale, di quegli immobili inseriti in contesti poco attrattivi dal punto di vista estetico.
Il motivo è soprattutto legato alla capacità procapite. A parità di condizioni economiche rispetto ad un anno fa, gli acquirenti vedranno aumentare il costo del denaro e quindi la rata del mutuo.

Questo fatto dovrebbe pesare meno per quei soggetti che hanno la possibilità di investire parte delle proprie risorse sull’acquisto di un immobile (50-60% dell’importo totale), in quanto gli stessi saranno in grado di strappare ai creditori condizioni economiche nettamente più vantaggiose.

Prezzi

Considerato questo primo ambito di valutazione possiamo anticipare che, con molta probabilità, i prezzi degli immobili delle maggiori Città dovrebbero comunque mantenere l’attuale prezzo medio di vendita, almeno per il primo semestre 2023.

Nuove costruzioni

Molta più attenzione verrà sottoposta alle nuove costruzioni, o meglio, a valutare di effettuare operazioni immobiliari volte alla riqualificazione di asset esistenti. Come ben sappiamo per valutare un’operazione vi devono essere tutte le condizioni che consentono all’operatore di trarre un guadagno e, semplificando per far passare il concetto, la formula è meramente matematica:

Totale Vendite – Totale Costi – Prezzo immobile = Utile/Guadagno

Già da parecchi anni questa formula rimane il metodo più utilizzato per valutare (in modo semplice e non approfondito) una prima fase di convenienza operativa e la domanda nasce spontanea: come verranno valutati gli immobili oggetto di riqualificazione?
Secondo il nostro punto di vista il loro valore potrebbe subire una leggera flessione per il semplice fatto che rimane l’unica variabile che può essere oggetto di trattativa tra le parti.

In via definitiva, dal nostro punto di vista, possiamo certificare che d’innanzi a noi si prospetta una netta rivalutazione media degli edifici sottoposti a lavori e interventi di miglioramento energetico, in bioedilizia o ecosostenibili.
Gli edifici con un grado di sostenibilità più elevato vedranno quindi accrescere il proprio valore in maniera esponenziale, avendo di conseguenza una maggiore commerciabilità ed attrattività sul mercato immobiliare.

Investimenti immobiliari

Non dimentichiamo gli investimenti immobiliari.
Vista la scarsità di prodotto il nostro consiglio è quello di investire il proprio denaro in immobili che possano garantire una rendita certa. La scelta non è affatto semplice, gli immobili concessi in locazione devono essere in possesso di alcune caratteristiche che possono incrementare il canone annuo anche del 20/25% rispetto gli standard.

Sei d’accordo con la nostra previsione immobilaire del 2023?

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